民三庭对近年来审理的因开发商虚假宣传引发的商品房买卖纠纷调研发现开发商虚假宣传行为存在以下特点：

　　第一，四类虚假宣传内容：一是对房屋使用面积、建筑层高、精装修水平等关涉房屋质量的内容作不实介绍；二是对小区绿化面积、容积率、周边配套设施等居住环境内容加以夸大；三是对物业服务水平与质量进行虚夸；四是对房屋销售情况予以虚报，制造房源紧张假象，诱使购房者购买朝向或楼层不佳、大面积或高价格的房屋。

　　第二，三种虚假宣传方式：一是通过报纸、网络、宣传册等方式编发夸大其词的虚假广告；二是以沙盘、样板间等实物方式作展示性宣传，实际交付的房屋品质、样式远不如样板房；三是销售人员口头宣传，甚至向购房人做出不切实际的承诺。

　　第三，两个虚假宣传时机：一是开盘前通过各种媒体向社会发布各种宣传信息，引诱购房人前来看房；二是开盘后趁购房人前来看房时，抓住时机向其推介。

　　第四，一条规避途径。近年来由于开发商虚假宣传引发的纠纷不断增多，不少开发商吸取教训，往往在合同中加入“合同签订前以文字、图片、模型、口头描述等方式对房屋及相关事项所作的广告宣传和印刷品仅为要约邀请，不具有要约效力，双方的权利义务以合同明确约定的内容为准”或类似内容的格式条款，试图规避其虚假宣传的法律责任。